【2023年最新】フリーランスは住宅ローンを組める？審査されるポイントや経費計上方法を紹介

2023.03.22(公開: 2022.10.05)

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フリーランスでもローンを組むことは可能

結論としては、フリーランスでも住宅ローンを組むことは可能です。しかし、一般的にフリーランスは審査通過が難しい傾向があります。なぜなら、フリーランスは会社員と比較して収入が不安定であり、社会的信用が低いと判断されるためです。基本的に、住宅ローンは毎月返済する必要があります。そのため、金融機関としては収入に波のあるフリーランスより、毎月安定した収入を得ることが出来る会社員にお金を貸したいと考えるのです。社会的信用が高い点は、会社員の強みと言えるでしょう。

それでは、どうすればフリーランスでも住宅ローンを組むことが出来るのでしょうか？フリーランスが住宅ローン審査に合格するためには、抑えるべき重要なポイントがあります。これらのポイントへの理解を深め、正しく実践することにより審査合格へグッと近づくことが出来ます。

この記事では、住宅ローンを組みたいフリーランスの方へ「審査通過のために抑えるべきポイント」を解説します。記事を読み終えた後は、住宅ローン審査に対する疑問や不安がなくなり、自信をもって金融機関へ申込が出来るでしょう。

独立してから3年以上経過していることが基本であるケースが多い

フリーランスが住宅ローンを組むためには、独立して3年以上経過していることが必須条件として求められるケースが多いです。つまり、住宅ローンを組む時に直近3年分の確定申告書を提出するよう求められることが多いです。もちろん、金融機関によって基準は異なりますが、多くの場合「直近3年間の確定申告書の提出」を求められると認識しておきましょう。そして多くの住宅ローン審査において、直近3年間が黒字であることは必須条件となっています。

また、金融機関へ確定申告書を提出した時に重要視されるのは収入ではなく、経費を差し引いた所得金額です。たとえば、仮に収入が1,000万円であっても、経費が800万であれば所得は200万円となり、審査が不利になると予想されます。したがって、住宅ローンを組む予定のある方は、3年間安定した所得を得ることを目指しましょう。なお、後で詳しく解説しますが、所得を確保するため、過度な節税を控えることも大切です。

フリーランスがローンを組みづらい背景
収入が不安定であり、一般的に社会的信用があまり高くない

フリーランスが住宅ローンを組みづらい背景として、「収入が不安定であり、社会的信用が低い点」が挙げられます。毎月決まった額の給料を貰える会社員と異なり、フリーランスは自分が働いた分のみが報酬になります。すなわち、多くの仕事をこなした月は稼げる反面、継続契約の終了時等には、収入が激減することも考えられます。

仮に会社員が病気等で働けなくなった場合、会社から傷病手当金を受け取ることが可能です。そして、療養のため有給休暇を使用することも出来るでしょう。また、療養のため一定の期間休職し、体調が回復後に復職出来る場合もあります。一方、フリーランスは働けなくなった場合、すぐに収入が途絶えます。クライアントから継続契約が打ち切られてしまう

ことも多いでしょう。それで、フリーランスは収入の安定度が低いとみなされることが多いです。

また、会社員の社会的信用が高い理由として、「組織に属している」ことも挙げられます

特に、大企業や上場企業に勤務する会社員には大きな社会的信用があるといえます。なお、会社勤めを続けることが出来る＝社会的常識があり信頼出来る人物という見方も出来るでしょう。ところが、フリーランスは組織に属しておらず収入も保証されていないため、社会的信用はどうしても低くなってしまうのが実情です。

それでは、社会的な信用が低いフリーランスが住宅ローンを組むためには、どうすれば良いのでしょうか。

具体的に解説していきます。

フリーランスが住宅ローンを申し込む際の注意点

フリーランスが住宅ローンを申し込む際に注意すべき点は、「収入面の申込条件が正社員と異なる」点です。金融機関によって条件は異なりますが、この記事では新生銀行の申込条件を例に比較してみましょう。

◇会社員・公務員の場合

・連続した就業2年以上で、前年の税込年収300万円以上

◇自営業の場場合

・業歴2年以上で、平均300万円以上の所得(売上から経費を引いた金額)

上記の通り、収入面の条件はフリーランスの方が厳しくなっています。なぜなら、前述した通りフリーランスの収入が不安定であり、社会的信用が低いためです。だから、金融機関としてはフリーランスに資金を貸し出すことに対して、慎重にならざるを得ません。

その一方、「申込可能年齢」、「完済時年齢」、「団体生命信用保険へ加入可」等の条件は、会社員の条件と同一です。

住宅ローンを申請する金融機関が定める収入条件を、しっかりと確認しておきましょう。

出典:新生銀行ホームページ

フリーランスの方が住宅ローンを申し込むにあたって知っておきたいこと｜住宅ローン｜新生銀行 (shinseibank.com)

フリーランスが住宅ローンを借りるときに知っておきたいこと①居住部分が延床面積の50%以上であることが条件になる

フリーランスが住宅ローンを申請する際、多くの場合で「居住部分が延床面積の50%以上であること」が必須条件となっています。金融機関への申請前に条件を必ず確認しておきましょう。

また、事務所兼自宅でも住宅ローン控除の対象となります。そして、住宅ローン控除の適用条件においても「床面積の1/2が自己の居住用であること」が必須条件となっているので、注意しましょう。

出典:国税庁ホームページ

No.1212 一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)｜国税庁 (nta.go.jp)

②フラット35なら比較的審査に通りやすいことで有名

民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して販売している「フラット35」は、フリーランスでも審査に通過しやすい住宅ローンと言われています。なぜなら、フラット35では「申込者の職業」が問われないためです。一方、フラット35は耐震性など一定の基準を満たした住宅にしか適用出来ない点がネックと言えます。しかし、通常の住宅ローン審査に合格することが難しい場合、フラット35は貴重な選択肢になるでしょう。

それでは、「フラット35」の主なメリットをフリーランスの視点で確認してみましょう。

(1)全期間固定金利制

資金の初回受け取り時に、返済終了までの借入金利と返済額が確定します。最近は、低金利が続いていますので、固定金利は一般的にメリットが多いと言えるでしょう。また、収入が不安定なフリーランスにとって、事前に「返済計画」を立てられることは大きな安心材料になるはずです。もちろん、通常の住宅ローンで固定金利の商品は多くありますが、「35年間固定金利」の商品は多くありません。なお、フラット35は住宅ローン借入時の保証料も不。不要である点もメリットになります。

(2)前年単年の所得が審査対象

所得に関しては、「直近1期分の確定申告書の提出のみ」で審査を受けることが可能です。通常の住宅ローンでは、「直近3期の確定申告書の提出」が審査の必須条件の場合が多いです。つまり、開業したばかりや、直近3期で赤字がある場合は審査対象になりません。しかしフラット35においては、開業してから3年以上経過していないフリーランスや、所得が回復したばかりのフリーランスでも審査対象になります。

(3)勤務先・勤続年数が問われない

民間金融機関の住宅ローンでは、勤務先や勤続年数も審査のポイントになりますが、フラット35では問われることがありません。前述した通り、通常の住宅ローン審査の場合、会社員と比較して社会的信用が低いフリーランスは不利になるケースが多いです。しかし、フラット35は「フリーランスであること」が理由で審査が不利になることはありません。

出典:住宅金融支援機構ホームページ

【フラット３５】：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫） (jhf.go.jp)

フリーランスがローンを組む時に知っておきたい！審査されるポイントとは
①本人の健康状態は問題ないか

特にフリーランスの場合、健康状態も重要な審査ポイントであることを認識しておきましょう。なぜなら、健康状態に不安がある場合は、団体生命信用保険(団信)への加入が出来ず、住宅ローンの審査対象に入れないからです。

ちなみに、団体生命信用保険(団信)は債務者が返済期間中に死亡した時等に、その保険金で住宅ローンの残高が完済される制度です。

多くの金融機関では、住宅ローンを組む際に団信への加入を義務付けています。また、団信への加入のためには健康状態の申告が必須ですが、自分の健康状態が加入条件を満たさない場合、団信へ加入することが出来ません。すなわち、住宅ローンを組むことが出来ないのです。

ちなみに、フラット35は団信への加入が義務付けられていません。つまり、健康状態に不安がある方にとってフラット35は選択肢の1つになるでしょう。

また、申込時の年齢が高いほど、審査通過は難しくなることを知っておきましょう。なぜなら、完済時の年齢が高くなるため、完済出来ないリスクが高まるからです。ちなみに、完済時年齢を75歳未満から80歳未満と定めている金融機関が多いです。その一方、多くの金融機関において申込時年齢は20歳から70歳と定められています。所得金額やその他条件が同程度のフリーランスが2人いた場合、年齢が若い方が審査に通過出来る可能性は高いでしょう。

②税金や借入返済の滞納がないか

税金やローン等の滞納の有無は、厳しくチェックされます。申込者の返済能力を確認し、「本当にお金を貸しても問題がない人物か」見極めるためです。仮に、借り手が自己破産した場合、税金の回収が最優先されます。つまり、金融機関は借り手から債権を回収出来ない可能性が高くなります。そこで、債権の回収不能を防ぐため、申込者の滞納実績は厳しくチェックされるのです。

③他に支払っているローンはどのような状況か

支払い中のローンに関してもチェックされます。なぜなら、1人当たりの借り入れ可能金額には上限があるためです。特に車のローンを借りている場合は、注意しましょう。住宅ローンに申し込む前に、現在組んでいるローンの借り入れ総額を把握しておくことが大切です。

可能であれば、他のローンを完済後に住宅ローンを申し込むのが理想的でしょう。

④頭金として払える金額はいくらか

頭金として払える金額も重要視されます。なぜなら、頭金の額によって金融機関が貸し出す金額が異なるため、審査の基準も変化する可能性があるためです。たとえば、4,000万円の住宅ローンを申し込むとしましょう。同程度の返済能力を持つフリーランスでも、支払い可能な頭金が0円の人と1,000万円の人がいる場合、通常は後者の方が審査通過する確率が高くなります。すなわち、審査通過の確立を挙げるためには、まとまった頭金を用意した方がベターと言えるでしょう。

フリーランスが住宅ローンが組めない時に考えられる対処法

以上のポイントを抑えたうえで、住宅ローンの申し込みをしても、審査に落ちることも考えられます。審査に通過出来ない時は、以下の3つのポイントを参考に、再トライしてみましょう。

①大手銀行よりも地方銀行や信用金庫がおすすめ

フリーランスは、地方金融機関で住宅ローンの申し込みをすることをおすすめします。規模の大きい事業に融資することが多いメガバンクに対して、地方銀行・信用金庫は小さい事業に対しても積極的に融資を行っていることが多いからです。一般的にメガバンクの住宅ローン審査は厳しいため、経験が少ないフリーランスが申し込みをすることは避けた方が無難でしょう。

また、地方銀行や信用金庫は地元の不動産会社と繫がりがあることが多いため、物件探しの相談に乗ってもらえることもあります

②確定申告では節税をしすぎない

特に、所得税に関して過度な節税は止めた方が良いでしょう。節税のため所得金額を調整することによって、支払能力が低いとみなされ、結果的に住宅ローン審査に落ちる可能性が高まるからです。言うまでもなく、フリーランスにとって節税は大切です。事業のために使用した費用を経費として計上することにより、大きな節税効果が期待出来ます。しかし、住宅ローン審査の通過のためには支払い能力を証明する必要があり、一定以上の所得を確保することが不可欠です。過度な節税を行い、審査に落ちないように注意しましょう。

③税金や保険料を滞納しないようにする

前述した通り、税金等の滞納は避けましょう。特に税金は滞納履歴があるだけで審査不合格となるケースも多いからです。フリーランスが住宅ローンの申し込みをする際、金融機関から納税証明書の提出が求められるケースが多いのです。未税の場合は、その旨が納税証明書に記載されますので注意しましょう。

住宅ローンは経費として計上できるのか？

結論としては、住宅ローンの元金を経費計上することは出来ません。しかし、住宅ローンの金利は経費として計上することが可能です。そのためには、自宅面積の何％を事業で使用しているかの算出が必要となります。たとえば、自宅面積が100㎡で事務所として使用中の面積が30㎡の場合、住宅ローンの30％を経費として計上可能です。また、固定資産税や減価償却費も事業の割合分は経費計上が可能ですので、覚えておきましょう。

なお、自宅を事務所としても使用している場合、管理費や火災保険も経費として計上可能です。住宅ローン金利同様、自宅面積のうち事務所として使用している割合のみが経費計上可能となります。

また、事業で使用する自動車の購入代金も経費計上が可能です。日常使いと仕事用で兼用している場合は、仕事で使用する割合のみが経費となります。加えて、ガソリン代や高速代等の経費計上も可能です。日常使いする時と仕事使いする時で領収書を分けて保管しておくといいでしょう。

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まとめ

結論としては、フリーランスでも住宅ローンを組むことが出来ます。確かに、会社員と比較してフリーランスは審査に落ちることも多いです。すなわち、審査合格のための要点をしっかりと抑え、合格の可能性を大きく高めることが重要となります。最後に、最短で住宅ローン審査に合格するために大事なポイントをおさらいしておきましょう。