フリーランスが賃貸物件を借りるのは難しい？賃貸物件を借りる際に気をつけるポイントと入居審査の基準を徹底解説

2023.04.11(公開: 2021.12.05)

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はじめに

「企業や転職をし、新居への引っ越しをしようと試みたものの、賃貸物件を中々借りられない」なんてお悩みを抱えるフリーランスの方も多いのではないでしょうか。フリーランスが賃貸物件を借りづらい理由には、いくつかあります。賃貸物件を借りるのが難しいとされる理由や借りるための注意点、必要書類、書類入居審査で心がけるべき点など詳しく解説します。ぜひ、参考にしてみてください。

フリーランスの賃貸借契約が難しいとされる理由

フリーランスが賃貸借契約が難しいとされる理由はどのようなものでしょうか。

収入が不安定とみられる

フリーランスが賃貸借契約を結ぶのが難しいとされる最大の理由は、「収入が不安定である」点です。フリーランスは一般会社員と比べ、継続的に安定した給料を得ることが難しいと考えられています。貸主からすると、入居の申し込み時に十分の収入を獲得していても、収入がいつなくなってしまうかといった不安を抱えます。フリーランスは収入が不安定であるため、貸主は家賃滞納の可能性を懸念して、賃貸借契約を結ばない貸主は多くいます。

フリーランス歴が短い

たとえ、十分な収入や貯蓄額があっても、フリーランスとしての職歴が短ければ、賃貸借契約が結べない可能性があります。フリーランスとして経験年数が2年未満であれば、収入証明書に前年度に得た収入が反映されず、自己申告した年収を証明できないため、審査に落ちやすくなってしまいます。フリーランスは、一般会社員より社会的信用が低いため、審査に落ちづらくなってしまうほか、ローンを組むといったことも難しくなりがちです。

実際の収入より収入証明書に記載された金額が低い

賃貸借契約を結ぶ際、不動産会社は収入証明書の収入金額をもとに判断し、審査に通ります。一般的に、フリーランスは、自己にて収入や税金に関する確定申告を行います。その際、税金を削減するため、収入金額を低く提示してしまうと、低い収入金額が証明書に掲載されてしまいます。結果的に、大家さんへ不安を与えてしまうというわけです。また、フリーランス1年目であれば、確定申告を終えておらず、フリーランスでの収入証明ができないため、審査に通りづらくなってしまいます。

もちろん、必ずしも、フリーランスの方すべてが物件を借りられないわけではありません。仕事の経営が軌道にのり、継続的に会社員以上の年収を手にしている方や、フリーランスとして実績や知名度がある方もいます。そういったフリーランスであれば、賃貸借契約を結べる可能性は高まりますし、全ての大家さんがフリーランスNGにしているわけではないため、安心してください。

1年目のフリーランスが賃貸物件を借りる際の注意点

フリーランスになりたての方でも、賃貸物件を借りるための方法があります。知っておくべき注意点をご紹介します。

1年目の場合は通常以上に審査通過が難しい

1年目の場合、前年度の収入証明書が発行できないため、現収入を正確に証明できません。また、一般的な会社員に比べ、「支払い能力が低い」「滞納する可能性がある」などと判断されてしまいがちです。そのため、大家さんはフリーランス1年目の入居を渋りがちのため、入居審査の通過が難しいといえます。

1年目でも賃貸物件を借りられる場合

一方で、1年目でも賃貸物件を借りられる場合がいくつかあります。

前職と独立後の仕事が同じような職種である
収入証明書や確定申告書の控えがあり、支払い能力があることを証明できる
収入がある親族が連帯保証人を引き受けてくれる
家賃の6ヶ月～1年分に相当する貯金がある

フリーランス1年目では、家賃の支払い能力があるかどうかのほか、フリーランスに対して理解力がある貸主を見つけることが大切です。フリーランス向きの物件探しサービスなどもあるため、利用してみてください。

実際にフリーランスが賃貸物件を借りるために必要な書類は？

フリーランスで入居審査を通るためには、社会的信用があることを証明するための必要書類が増える場合もあります。実際に、フリーランスが賃貸物件を借りるための必要な書類を見ていきましょう。

収入や社会的信用を証明できる書類の用意

一般的な会社員であれば、毎年受け取る源泉徴収票にて収入を証明できます。しかし、フリーランスは、クライアント先からもらう「支払調書」により、収入をもらっていることを証明しなければなりません。クライアント先から支払調書をもらえない場合もありますが、短期的な契約等でも、その都度、支払調書をもらい、収入の証明ができるよう、揃えておくことが大切です。

社会的信用の証明に役立つ税金関連書類

フリーランスに社会的信用があることを証明するための書類として必要なものが、「確定申告の写し」です。

白色申告と青色申告

確定申告には、白色申告と青色申告があり、白色申告より青色申告の方が帳簿の処理など、細かな詳細も記載する必要があり、信頼性が高いといわれています。確定申告の写しを準備する場合は、青色申告で前年度分も準備すると、社会的信用は高まります。

住民課税証明書

住民税の課税証明書には、年間の所得額が記載されています。また、住民課税額は毎年6月上旬頃に決定するため、5月以前に発行する場合、2年前の所得証明が必要になります。発行にはお金がかかるほか、時間を要する場合もあるため、入居審査前から事前に準備しておくことをおすすめします。

所得税の納税証明書

税務署の収受印がある所得税の納税証明書も、入居審査時に利用できます。しかし、納税証明書には、今までの税金の未納・滞納歴なども記載されてしまうため、注意が必要です。

クレジットカードの情報審査

信用情報開示報告書「CIC」では、クレジットカード会社に登録された中から、新規クレジットを申し込んだ内容や過去に利用したクレジット、現在利用中のクレジット契約の内容、支払い状況などを確認できます。CICにて、自己のクレジットカードの情報を提示すると、社会的信用があるかどうかの証明につながります。今までのクレジットカードでの返済未納や滞納等あれば、マイナスに働くこともありますが、審査通過に役立てられる書類の1つです。

上記で提示した書類を用意することで、支払い能力があることや社会的信用があるといった証明になります。

入居審査に通過するために押さえるべきポイント

入居審査でチェックされやすい点は、「滞納せず家賃を支払える能力があるか」「フリーランス歴」「連帯保証人の有無」「身だしなみ」「滞納歴の有無」です。フリーランスが入居審査に通過するため、押さえるべき点をいくつか、ご紹介します。

家賃の割合を高くしすぎない

入居審査において、月収に対する家賃の割合がポイントになります。一般的に、「家賃は収入の30％にするべき」と聞きますが、それは終身雇用が保証されていた時期の場合です。フリーランスは不安定な職種であり、大家さんから支払い能力に対する不安を持たれやすいため、審査通過するためには、現代の一般会社員よりさらに低めに設定することをおすすめします。具体的には、手取り収入のうち20～25％未満に家賃を抑えるべきです。

預金の証明をする

収入状況を証明するだけでは審査が通りづらいといえます。入居審査を通過するためには、現在の預金残高を証明することで、支払い能力があること・家賃滞納リスクが低いことを示せます。

連帯保証人を立てる

入居審査では、借主のみならず連帯保証人も審査対象になります。連帯保証人は借主から近い親族であり、安定した収入を手にしている方であれば、審査に通りやすくなるといえます。連帯保証人を立てる場合は、保証人の収入面をチェックしておくことも大切です。

マナーや身だしなみに気をつける

入居審査を通過するためには、借主の人柄も見られ、「トラブルを起こす心配はないかどうか」といった点がポイントになります。不動産会社で賃貸契約を結ぶ際、スタッフから姿勢や対応、服装、言葉遣いなどをチェックされます。例えば、横暴な態度や威圧感のある言葉遣いなどをするとマイナスな印象を与え、入居審査に落ちやすくなってしまいがちです。部屋探しをする場合、社会人としての最低限の身だしなみやマナーなどを意識することが重要です。

保証人はどうすればいいか？

賃貸契約を結ぶ場合、保証人を立てることで審査に通りやすく、社会的信用や支払い能力がある人だと判断されます。具体的に、保証人を立てる必要性や保証人の条件などをご紹介します。

連帯保証人を用意する

連帯保証人を用意することは、借主が家賃を滞納したり、支払えなくなったりした場合、借主の代わりに支払う必要があります。そのため、家賃を肩代わりできるだけの十分かつ安定した収入を得ている、身近な親族などを連帯保証人として立てることがおすすめです。

連帯保証人が用意できない場合の対処法

連帯保証人が用意できないといったお悩みを抱えている方も多いはず。連帯保証人が用意できない場合でも、賃貸契約をスムーズに結ぶための方法はいくつかあります。保証人不要の物件を探すほか、家賃保証会社を利用する手もあります。今回は、家賃保証会社を利用する場合について、詳しく説明します。

家賃保証会社の仕組みと特徴

家賃保証会社とは、連帯保証人の代わりに、貸主に対して家賃を保証してくれるサービスを担っています。借主が家賃を滞納した場合、保証会社が家賃を肩代わりし、その後、借主に対して家賃の回収を行います。

家賃保証会社を利用する際の注意点

連帯保証人を立てられないフリーランスにとって、家賃保証会社の利用は便利なサービスの1つです。しかし、当サービスを利用するためには、保証会社に保証料を支払う必要があります。契約時に家賃の30～100％の初回保証料、1年毎の更新時に家賃10％程度の更新料を支払うといったケースが、ほとんどです。

保証会社の利用は、すべての賃貸物件に適用されるわけではないため、入居したい物件は保証会社が利用可能かどうか、事前に確認することをおすすめします。

実際の審査基準は？

入居審査通過するためのポイントや注意点をいくつかご紹介しましたが、実際、入居審査時の基準は「家賃滞納や近隣トラブルが起こらないか」が何よりも重要視されます。

借主の職業はもちろん、収入、人柄、連帯保証人など、トータルで判断されます。あくまで、審査するのは貸主である大家さんのため、特別問題なくても稀に審査に落ちてしまう可能性もあるため、部屋探しをする時点から意識し、大家さんにプラスのイメージを与えられるように心がけることが大切です。

賃貸を事務所に使うことはできるか？

基本的に、居住用目的で賃貸契約を結ぶ物件を事務所として利用することはできません。

なぜかというと、以下の理由が挙げられます。

防犯上の不安が増す
貸主の税金が増える
管理組合が禁止している

事務所として利用する場合、登記されたり、ホームページに住所が掲載されます。すると、スタッフのみならず部外者の出入りが増えるほか、不審者が入る可能性が高まります。また、居住用の家賃は非課税ですが、事業用の賃貸となると家賃に消費税がかかります。貸主の固定資産税が増えてしまうこともあり、貸主にとっては抵抗を感じがちです。

さらに、事務所利用可能と記載がある物件以外は、基本的に管理組合が事務所利用を禁止しています。そのため、賃貸物件を無断で事務所として利用した場合、契約違反で罰則を課せられるほか、強制退去となるため、注意が必要です。

そのため、フリーランスの間では、小さいオフィスや自宅兼オフィスをするワークスタイル「SOHO」をとる方が増えています。SOHO賃貸物件を探して自宅と仕事場を一体化させることで、事務所用の物件を探す必要がない上に、コストパフォーマンス良く済みます。SOHO物件は、居住用として契約ができますが、評判や看板の提示・法人登記は不可であり、非課税であることを知っておく必要があります。

SOHO賃貸物件は、一般的な居住用賃貸物件より少し高めに家賃が設定されていますが、事務所としての条件を満たす、好条件の物件は多くあります。SOHO賃貸物件を見つけるためには、SOHO可(事務所)と記載がある物件を探すのがおすすめです。